전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
우리나라 임대차 시장에서 자주 발생하는 이 문제는 단순한 ‘민사 분쟁’을 넘어 생활 위기로 이어질 수 있습니다.
하지만 법적인 절차와 제도를 잘 이해하고 대응한다면, 전세금을 지킬 수 있는 길은 분명히 존재합니다.
이번에 전달드릴 내용은 전세보증금을 돌려받지 못했을때의 대처법을 자세히 정리해보도록 하겠습니다
1. 계약 전 미리 준비할 수 있는 안전장치
전세보증금 문제는 계약 시점부터 시작됩니다.
전세계약을 할 때부터 아래와 같은 조치를 취해두면 문제가 발생했을 때 대응이 훨씬 수월해집니다.
✅ 확정일자 받기
- 계약서를 작성한 후 주민센터에서 확정일자 도장을 받는 것이 중요합니다.
- 이는 임차인의 ‘채권’을 공식화하는 절차로, 경매 시 보증금 우선순위 보호를 받습니다.
✅ 전입신고 필수
- 실제 거주지로 ‘전입신고’를 하면 대항력이 생겨 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
- 전입신고와 확정일자는 반드시 함께 해야 효력이 발휘됩니다.
✅ 전세보증보험 가입 고려
- HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증에 가입하면,
- 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 먼저 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 청구합니다.
2. 계약 종료 후 돌려받지 못했을 때 대응 절차
계약이 종료됐지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 아래 절차를 따를 수 있습니다.
✅ 1단계: 내용증명 발송
- 계약 만료일 전후로 내용증명을 집주인에게 보내
“전세금 반환 청구” 의사를 명확히 합니다. - 이는 향후 소송 시 증거자료로 활용됩니다.
✅ 2단계: 임차권 등기명령 신청
- 집에서 이사를 나가야 하는 상황이라면, 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청해 ‘대항력’을 유지합니다.
- 이 등기가 있으면 실거주하지 않아도 보증금 우선순위를 주장할 수 있습니다.
✅ 3단계: 전세보증보험 청구
- 가입한 전세보증보험이 있다면, 보증기관에 청구하여 우선 보증금 일부 또는 전액을 받을 수 있습니다.
✅ 4단계: 민사소송(지급명령 또는 소액소송)
- 보증보험 미가입자이거나, 지급이 안 될 경우 지급명령 신청 또는 전세금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.
- 보통 보증금 3,000만 원 이하는 소액사건심판청구로 간소화된 절차를 활용할 수 있습니다.
3. 집주인이 파산·경매 등으로 전세금 반환 불가할 때
집주인이 보유 부동산에 경매나 압류가 걸릴 경우,
임차인의 보증금 반환 가능성은 ‘우선순위’에 따라 달라집니다.
✅ 보증금 우선순위 따지는 기준
- 전입신고 + 확정일자가 먼저일수록 우선순위가 높습니다.
- 근저당이 더 빠른 경우, 임차인은 보증금을 전부 잃을 수도 있습니다.
✅ 배당요구 종기일까지 신청해야
- 경매절차가 개시되면 반드시 법원에 배당요구를 신청해야 합니다.
- 신청을 안 하면 후순위 채권자로 밀려나 보증금을 받지 못할 가능성이 높아집니다.
✅ 최악의 경우, 집주인에게 구상권 행사
- 법적으로 판결을 받아 ‘채권’으로 인정되면, 이후 집주인의 재산에 가압류·강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.
4. 실제 사례와 주의사항
사례 ①
보증금 5천만 원짜리 전세 계약 만료. 집주인 연락두절. 전세보증보험 미가입 상태.
→ 내용증명 → 임차권등기 → 소송 절차 → 경매참여 → 일부 배당금 수령
→ 실제 수령까지 약 6개월~1년 소요, 일부 손해 발생
사례 ②
청년 전세대출로 보증금 7천만 원 → 보증보험 가입 완료
→ 집주인이 경매로 압류 → 보험기관이 먼저 보증금 지급
→ 전체 금액 안전하게 수령함
주의사항 정리
- 계약서 작성 전, 반드시 등기부등본 확인
- 집주인의 근저당 설정 여부 확인 필수
- 보증보험 가입 여부 체크
- 계약 종료 최소 2개월 전부터 퇴거계획과 반환절차 준비
결론 : 늦기 전에 준비하고, 정확하게 대응하자
전세관련 문제들이 끈임없이 나오고 있습니다.
청년들도 많이 당하고 있구요!
전세보증금 반환 문제는 사전에 잘 준비하면 큰 위험을 줄일 수 있습니다.
하지만 돌려받지 못했을 때는 내용증명 → 등기명령 → 법적 조치 → 보험 청구까지 차근차근 밟아야 합니다.
보증금은 단순한 ‘돈’이 아니라 우리들의 삶을 지탱하는 기본 자산 입니다.
감정적 대응이 아닌, 절차적 대응이 가장 빠른 해결책이 될 수 있으니, 문제가 생겨도 당황하지마시고
잘 준비해서 이겨내시길 바랍니다. 준비하는자에겐 두려울게 없습니다. 힘내시고! 화이팅 하십쇼!!